Immobilier d'entreprises : la CCI prend la situation
en main!
Action.
L’étude sur le marché de l’immobilier menée par l’Observatoire de l’économie et
des territoires de Touraine prend désormais en compte les opérations réalisées au sein
des communautés de communes du département. Constatant une pénurie de l’offre dans
certaines gammes de produits, la CCI de Touraine engage un programme
d’investissement foncier destiné aux PME en quête de locaux d’activité mixtes
Patrick Chateau
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| Gérard Bouyer, vice-président
de la CCI de Touraine |
"Le marché tertiaire de l’immobilier d’entreprises se
développe mais connaît actuellement un effet “accordéon”
bien connu, remarque Gérard Bouyer, vice-président de la
CCI de Touraine : une forte demande entraîne la construction
de nouveaux programmes jusqu’à ce qu’un coup d’arrêt soit
donné avant la surproduction. Il est clair que l’arrivée
d’entreprises comme Mecachrome, MAAF ou Bouygues lui a
donné un coup de fouet. En revanche, la Touraine présente des
lacunes en matière de locaux d’activité et d’entrepôts. D’un
côté, nous manquons de grandes surfaces logistiques du fait
de la lenteur de prise de décision des collectivités locales. Des
années peuvent s’écouler entre l’émergence du besoin et
sa réponse. Un industriel est en droit de l’espérer au bout
de quelques mois comme c’est
le cas en Asie. Les PME sont
également handicapées par le
manque de locaux mixtes et de
petites surfaces. Cette pénurie
conduit la CCI à relancer sa
politique d’offre immobilière
en direction des entreprises qui
voient les délais s’allonger -
parfois elles comptent en années
- avant d’obtenir satisfaction ; et
ce, aussi bien en location qu’avec option d’achat. C’est la
raison pour laquelle la CCI de Touraine reprend les choses
en main. Nous avons décidé d’acquérir un terrain d’une
vingtaine d’hectares au nord de l’agglomération tourangelle.
Il sera destiné à la construction de locaux mixtes accessibles
en location ou avec option d’achat”, annonce Gérard Bouyer.
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| Bernard Estivin, vice-président
de la CCI de Touraine |
Bernard Estivin, vice-président de la
CCI de Touraine, s’appuie également
sur l’étude menée par l’Observatoire de
l’économie et des territoires de Touraine
qui consacre le travail mené en commun
par la CCI, les collectivités territoriales
et les professionnels de l’immobilier.
“Chaque année, il nous offre une vision
globale du marché. Ainsi, ensemble,
nous sommes en mesure de répondre à
la demande d’entreprises qui ont compris que la Touraine demeure
une destination intéressante. De ce point de vue, l’achèvement du
carrefour logistique lui confère un avantage indéniable. Le marché
met du temps à se structurer, mais je suis optimiste. Je crois au
développement de l’activité logistique en Touraine, mais pas
n’importe où et dans n’importe quelles conditions. Nous devons
plus que jamais tenir compte du marché.”
Objectif atteint.
L’Observatoire de l’économie et des territoires
de Touraine (OE2T) a en effet récemment rendu ses conclusions
sur le marché de l’immobilier d’entreprises de l’année 2006.
L’objectif poursuivi est de nouveau atteint : connaître et analyser
l’état de l’évolution des transactions sur ce secteur. Cet indicateur
est devenu incontournable depuis sa mise en place en 1999. Il fait
référence auprès des collectivités territoriales, des professionnels
et des entreprises désireuses de s’implanter dans le département.
“Cette étude a porté sur les opérations faisant l’objet d’une
commercialisation, insiste François Pillot, membre de la FNAIM
Entreprises, commission de conseils spécialisés en immobilier
d’entreprises. Elle concerne exclusivement les locaux d’activités
et les bureaux. Les terrains, les locaux commerciaux et les opérations
d’auto-construction échappent donc à cette démarche.”
Tertiaire : transactions record.
D’emblée, l’OE2T
annonce une forte croissance pour le marché des bureaux. Avec
près de 31 500 m2 placés en 2006, c’est la seconde fois en trois
ans que le marché de l’agglomération tourangelle passe la barre
des 30 000 m2 ; infirmant l’idée reçue selon laquelle les opérations
sur ce périmètre s’établiraient habituellement aux alentours de
22 000 m2. Avec 31 500 m2 de bureaux placés, cette croissance
s’établit à plus de 17 %. Un résultat satisfaisant qui vient confirmer
les bonnes données de 2005. La Touraine enregistre même un
record de transactions : 128 contre 86 l’année précédente. Le
marché semble avoir été dynamisé par l’arrivée de nouvelles
entreprises telles Bouygues Immobilier, Mecachrome, Maaf, ou
encore Matmut ; soit une vingtaine d’établissements pour quelque
450 emplois créés.
Les bureaux proposés en location représentent encore 84 % des
transactions tant les espaces mis en vente (20) figurent parmi les
denrées rares. Il s’agit du chiffre le plus faible enregistré depuis
2002. Autre constat : ce sont les produits neufs qui
dynamisent le marché (Aéronef, Nodal, Mirabeau...). Anoter,
l’absence de programmes de ce type en 2007 alors qu’ils seront
nombreux en 2008, notamment sur la commune de Tours (Lions
d’Azur, Acti-Campus, Aéronef...). En 2006, Tours et Saint-Avertin
(Granges-Galand) ont, à elles seules, été le cadre de 108 des 128
transactions. “La tendance à l’achat reste forte pour des bureaux
de qualité, précise Francois Pillot. Il n’existe aucun frein dès lors
que le marché est en mesure de fournir des espaces équipés, à
l’endroit adapté et au prix adéquat. Mais les investisseurs se
désintéressent logiquement de ces gros bâtiments tertiaires en
attente de restructuration. C’est par exemple le cas des immeubles
des années 70 de type Champ-Girault. Aujourd’hui, ces bâtiments
pèsent lourd dans les stocks.”
Moins de 500 m2.
Enfin, ce sont les surfaces inférieures à
500 m2 qui se taillent la part du lion (et particulièrement la tranche
de 101 à 200 m2) avec 112 opérations ; soit un volume total de
16 551 m2. La société de services informatiques Umanis présente
exactement ce type de profil. “A partir de la fin octobre 2006,
nous avons cherché un site à tarif attractif et agréable à vivre en
termes de services et de transports pour implanter cette extension
de notre siège parisien, explique Xavier Hubier, responsable du
centre de Saint-Avertin. Nos interlocuteurs ont très rapidement
trouvé ce plateau de 400 m2 aux Granges-Galand puisque la
première proposition fut la bonne. Il convient bien à l’activité de
nos 30 salariés. Une extension est même prévue pour nous
permettre d’accueillir 20 personnes supplémentaires d’ici à la
fin de l’année, pour un total de 80 à 90 début 2008.”
L’autre caractéristique de la demande est la progression significative
des transactions portant sur les surfaces moyennes (de
501 à 1 000 m2). En revanche, la tranche supérieure enregistre
une diminution des opérations pour la seconde année consécutive.
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| Cirmad : une nouvelle réalisation en faveur de la logistique en Touraine - Photo : D.R. |
Locaux d’activité et entrepôts.
Avec un résultat
avoisinant 34 500 m2, le niveau de commercialisation des locaux
d’activité et des entrepôts reste globalement stable. Néanmoins,
il se situe très nettement au-dessus des chiffres observés entre
2002 et 2004. Par ailleurs, le nombre de transactions a progressé
de 43,7 % : 46 en 2006 contre 32 en 2005, avec une surface
moyenne qui a fortement diminué. Dorénavant, elle s’établit à
750 m2. En effet, 80,4 % des demandes concernaient des surfaces
inférieures à 1 000 m2. Par ailleurs, plus du tiers des locaux
placés avaient une superficie comprise entre 251 et 500 m2. La
démarche de CBE vient infirmer cette tendance. Jusqu’au mois
de janvier, c’est à la Riche et à Ballan-Miré que cette entreprise
fabriquait des moules d’acier pour voussoir en béton destinés
à la fabrication de tunnels. “Nous souhaitions rationaliser nos
activités et assurer notre développement dans des conditions
optimales”, précise Didier Lefebvre, président directeur général.
Environ une année et demie sera consacrée à la recherche du
site idéal. Il devait permettre d’associer production et
administration. “Nous souhaitions rester sur l’agglomération
pour conserver la centaine de personnes travaillant pour
CBE”, ajoute-t-il. Après plusieurs propositions inadaptées,
c’est à Saint-Avertin que CBE a pu acquérir ce site regroupant
500 m2 de bureaux, 2 000 m2 d’ateliers et plus 3 000 m2 de
réserve foncière.
Malgré un certain renouvellement de l’offre en 2006, les
bâtiments offrant un niveau qualitatif élevé sont insuffisamment
nombreux, notamment pour les superficies supérieures à 500 m2.
Al’image du marché de bureaux, la part des transactions réalisées
à la vente a diminué. Néanmoins, l’offre se renouvelle. Trois
produits neufs ont été commercialisés en 2006.
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