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Le décret régissant les baux commerciaux a fait ses preuves. Depuis 1953, il organise les rapports entre les bailleurs et les locataires et institue la notion de propriété commerciale, source de stabilité, comme le rappelle Eric Nègre, avocat au Barreau de Tours, et ancien bâtonnier de l’Ordre Eric Nègre, avocat au Barreau de Tours et ancien bâtonnier de l’Ordre Patrick Chateau
Le décret 53-960 du 30 septembre 1953 - qui régit les baux commerciaux - est en quelque sorte le fruit de la période de relèvement économique qui suit la Seconde guerre mondiale. Il répond à la rareté des biens immobiliers. L’idée majeure : créer la notion de propriété commerciale au profit de l’entrepreneur ; même si de fait, à l’époque, le bail commercial s’adresse plus aux commerçants et aux artisans qu’aux industriels alors propriétaires de leurs murs. Le législateur veut assurer la stabilité du commerce. Il prévoit le droit à renouvellement du bail d’une durée de neuf ans. Une période suffisamment longue pour permettre aux commerçants d’investir dans un emplacement et un aménagement de qualité ; il leur confère une sûreté à faire valoir auprès des banques pour obtenir les financements nécessaires. Pour ne pas léser le propriétaire, une augmentation du loyer - indexée sur l’indice Insee du coût de la construction - est autorisée à l’issue de chaque période triennale, (d’où l’appellation de bail “3/6/9”) ; de plus le loyer est réindexé à la fin de la période de neuf années. Le bailleur a d’ailleurs la possibilité de s’affranchir de cette indexation dès lors qu’il consent des baux d’une durée supérieure à neuf ans. Il peut aussi s’opposer au renouvellement, mais devra régler une indemnité d’éviction à son locataire destinée à couvrir le préjudice résultant de la perte de l’emplacement. Pour déroger au principe d’indexation du loyer, le bailleur doit justifier d’une modification notable : par exemple, l’extension de la surface suite à la création d’un entresol, ou du fait de l’évolution notable des facteurs locaux de “commercialité”. Ainsi, lors de la construction du Vinci, la transformation de la rue Bernard- Palissy serait-elle un avantage ou une contrainte ? L’évolution actuelle tend vers la vérité d’entreprise basée sur des critères de bénéfices réels. Autrefois plus théorique, le droit du commerçant était assis sur une valeur de patrimonisation qui “oubliait” les résultats même de son activité. Cette prise en compte croissante de l’aspect économique a déjà suscité des types de baux commerciaux distincts du classicisme de 1953 ; des baux à l’américaine - apparus avec les premiers centres commerciaux - prévoyant que le nouveau locataire ne règle plus de pas-de-porte mais un loyer plus élevé. Puis le loyer s’est mis à dépendre du chiffre d’affaires ; bien que le décret stipule initialement que “le propriétaire n’est pas l’associé du locataire”. La jurisprudence s’est adaptée à cette évolution tendant à renforcer les relations entre les deux parties. Car du succès de l’une dépend la réussite de l’autre. En cas d’évaluation judiciaire, il est de coutume d’attribuer une valeur au mètre pondéré tenant compte, dans un même immeuble, des différences entre une boutique, une remise et des bureaux. Autre évolution notable, l’introduction par les bailleurs des notions d’indivisibilité et de permanence enfermant le locataire dans une activité. Par ces notions, ce dernier ne peut pratiquer que les activités mentionnées dans son bail, y compris si leur définition n’est plus en adéquation avec les besoins du marché. Un état de fait qui le contraint à solliciter une déspécialisation moyennant le plus souvent une contrepartie financière au profit du bailleur. Néanmoins, les litiges n’augmentent pas. D’abord parce que le nombre de commerces tend à diminuer. Ensuite parce que la commission de conciliation permet de trouver un accord sur la fixation des loyers de renouvellement. En dépit du manque de souplesse du décret de 1953, chaque partie y trouve son avantage. L’adaptation de la jurisprudence permet de conserver un certain équilibre. Le goût non démenti des bailleurs pour ce type d’acquisition montre clairement qu’il ne leur est pas néfaste. Contact : Danielle Julien au 02 47 47 20 74 - djulien@touraine.cci.fr |
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