A dire d'expert

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Baux commerciaux : les pièges Le bail commercial a un statut spécifique en France. Il nécessite impérativement le recours au conseil d’un professionnel. N’agissez pas à la légère : les pièges sont nombreux et parfois redoutables ! En voici quelques exemples. La caractéristique principale du bail commercial est le droit au renouvellement. Si le locataire a bien respecté l’ensemble des conditions contractuelles, le renouvellement du bail est acquis ; le propriétaire qui le refuse doit une indemnité d’éviction. La qualité des parties contractantes est déterminante : le locataire doit être com-merçant ou avoir une activité commerciale ; le bailleur doit être le propriétaire du local. La difficulté est réelle quand l’immeuble fait l’objet d’un démembrement de propriété en usufruit pour lequel l’usufruitier n’a pas seul la qualité pour conclure. Elle l’est aussi dans une copropriété ou un lotissement : il faut vérifier que l’activité envisagée est permise. Durée du bail : attention La durée minimum est de 9 ans et non pas de 3, 6 ou 9 ans. Seul le locataire a la possibilité de résilier tous les 3 ans. Lors de la signature, il s’engage donc pour 3 ans au minimum. (Quant au bail dérogatoire de moins de 2 ans, s’il dépasse la durée prévue, il se transforme automatiquement en bail commercial). Arrivé à échéance, le contrat ne se renouvelle pas tacitement. Ainsi, le bail de 9 ans, non dénoncé, peut se transformer en bail de 12 ans et voir son loyer déplafonné par son bailleur. Le locataire a intérêt à faire délivrer par huissier une demande de renouvellement pour 9 ans afin de permettre sa reconduction, même en l’absence d’entente avec le propriétaire sur le montant du loyer. Des conditions... libres En dehors du droit au renouvellement, les conditions du bail sont librement négociables. Seule exception : la libre cessibilité du bail à un successeur dans le commerce exercé. Par contre, une activité non prévue dans le contrat n’est cessible qu’avec l’accord du propriétaire ou du juge des loyers. Les obligations liées au local (entretien, réparations) ne font pas l’objet d’un dispositif obligatoire. Ainsi est-il possible de mettre à la charge du locataire jusqu’aux grosses réparations. Des engagements stricts Il faut respecter ses obligations : Le non-paiement du loyer est un motif de résiliation. Le locataire en conflit avec son bailleur ne peut pas, à sa seule initiative, s’abstenir de payer le loyer tant que ce dernier n’a pas répondu à sa demande. La révision du loyer se fait tous les trois ans (sauf indexation annuelle) mais le locataire peut toujours demander l’application de la valeur locative si elle lui est plus favorable. Le bailleur ne peut s’opposer à la cession du bail mais il faut scrupuleusement respecter les conditions de cession. Le bail n’est pas cessible de façon autonome et il faut l’accord du propriétaire si l’activité est différente. La mise en location gérance : le bailleur ne peut s’y opposer mais il faut la lui notifier. La modification des lieux loués : le changement d’affectation non autorisé par le bailleur permet à celui-ci de demander la résiliation. Autre exemple : la modification de la configuration des lieux avec une augmentation de plus de 25 % de la surface commerciale entraîne un déplafonnement même si les travaux ont été autorisés par le propriétaire. Même si le bailleur a donné son accord pour ce dépassement, le locataire a intérêt à demander un renouvellement anticipé du bail. Propos recueillis par Annie Blanchet