solutions

Le choix immobilier dépend de la stratégie de l’entreprise.

Faut-il acheter ou louer ses locaux ?

Acheter ou louer ? Quelles sont aujourd’hui les solutions proposées aux entreprises et comment optimiser son choix quand on veut à la fois jouer la carte de la sécurité, de l’économie et... de la qualité ?

Depuis 1990, début de la crise immobilière, les entreprises favorisent nettement la location, plutôt que l’acquisition, pour le bâtiment dans lequel elles exploitent leur activité. “En Touraine, cette tendance est large-ment confirmée, indique François Pillot de l’agence Transac Eprim, puisqu’en 1998 sur 26 000 m2 commercialisés par les conseils en immobilier d’entreprise, 20 000 l’ont été en location”.

Les entreprises boudent l’acquisition alors même que la conjoncture économique n’a jamais autant favorisé l’investissement immobilier :

L’offre immobilière se raréfie et le stock est qualifié d’obsolète par l’ensemble des professionnels. Les entreprises trouvent donc diffi-cilement un produit locatif adapté. La construction se présente de plus en plus comme la meilleure solution pour l’entreprise.

Avant l’entrée en vigueur de la loi de finance de janvier 1999, les droits de mutation étaient très élevés et dissuasifs (18,20 %). Aujourd’hui, ramenés à 4,80 %, ils ne représentent plus un frein à l’acquisition d’immeubles anciens.

Les taux d’intérêt sont bas et les banques financent relativement facilement les projets immobiliers des entreprises.

Opter pour la location, c’est faire le choix de la souplesse et de la mobilité. “L’incertitude des marchés, les aléas de la vie de l’entreprise, la mondialisation sont autant de facteurs qui expliquent une certaine forme de frilosité à l’achat” indique François Boille, du Cabinet Boille Immobilier. Eskape, société de services en informatique, s’est par exemple installée en mars au premier étage de l’aérogare de Tours Val de Loire. “Nous avons opté pour la location car nous ne maîtrisons pas encore la croissance de l’entreprise. A sa création, en février 1998, nous étions deux personnes et nous sommes aujourd’hui sept. Ces locaux modulables et évolutifs, de bon rapport qualité/prix, correspondent exactement à nos attentes”, explique Laurent Fontenit, gérant de la société. “Dans le même état d’esprit, les grandes sociétés à représentations locales, telles les banques et assurances, choisissent la location, en général” ajoute François Boille. “L’achat fige l’entreprise sur un site tandis que la location permet la souplesse aujourd’hui indispensable au développement d’une société, difficile à planifier et relativement aléatoire”, confir-me Jean-Pierre Jacquet, conseil en immobilier d’entre-prise de l’agence UFFI (Groupe Vendôme Rome Au-guste Thouard). “La location évite l’immobilisation de capitaux : l’emprunt lié à un achat risque de pénaliser l’entreprise pour d’autres projets d’investissements matériels et, ou, humains”, précise-t-il. L’entreprise se satisfait donc de ce qu’elle a ou de ce qu’elle trouve, pour se loger, privilégiant nettement l’homme et la machine au détriment des locaux. “C’est une stratégie conjoncturelle d’entreprise”, confirme Bruno Brosset du Cabinet Brosset Immobilier.

Des exigences
qualitatives

Pour son bâtiment, l’entreprise exprime, aujourd’hui, un niveau d’exigence auquel il est de plus en plus difficile de répondre : une situation géographique exemplaire, l’em-placement représentant le premier vecteur de communication ; un niveau d’équipe-ment optimal : modulabilité, ergonomie, climatisation, cablâge pour les nouvelles technologies de l’information et de la communication ; un rapport qualité/prix sans faille. “Les chefs d’entreprise veulent optimiser leur site de production et, pour cela, recherchent des locaux dotés d’une architecture valorisante, de grande hauteur, isolés, chauffés, climatisés, disposant de quais et respectant certaines caractéristiques techniques, en rapport avec les réglementations liées aux certifications ISO 9001 ou 9002, etc., et ce, dans une fourchette de prix assez basse”, indique Bruno Brosset.
Ainsi, la CETIL (chaudronnerie et tôlerie d’Indre-et-Loire - 45 personnes), installée en location à Chambray-lès-Tours depuis dix-neuf ans, est confrontée à des problèmes de locaux, compte tenu de l’évolution et du développement de son activité industrielle. Ses besoins immobiliers n’ont pas trouvé de réponse dans le marché actuel. “Aujourd’hui notre projet s’oriente vers la construction d’un bâtiment adapté au fonctionnement de notre entreprise : surface supérieure, meilleure configuration des locaux, système de chauffage et de rafraîchissement performant, etc. Ce projet permettra à l’entreprise des gains de productivité en même temps qu’une amélioration des conditions de travail” , confirme son directeur.
“Pour les surfaces de bureaux, le problème est le même. L’offre dans le département est souvent inadaptée aux nouveaux besoins exprimés par les entreprises. La commercialisation du premier étage de l’aérogare de Tours Val de Loire confirme pleinement cette tendance,” souligne François Boille. “Les bureaux proposés à la location ont été structurés à la demande, disponibles rapidement, d’un bon niveau d’équipement et à un prix de marché très intéressant pour l’entreprise. Bilan : une com-mercialisation excessive-ment rapide”.
“A l’achat, il faut raisonner selon un plan d’aménagement évolutif en vue d’exten-sions futures, parce qu’un déménagement est souvent un traumatisme pour l’entreprise. D’autre part, l’emplacement géographique est stratégique tant pour le fonctionnement de l’entreprise que pour sa revente, dans le cadre d’un investissement patrimonial” argumente Jean-Pierre Jacquet. “Le prix du terrain pèse, en moyenne, 10 % dans l’investissement global. Ne vaut-il pas mieux payer un peu plus cher au mètre carré et bénéficier d’un lieu propice au développement de son activité et de sa clientèle ?” interroge Christian Vimon du Cabinet CMP.
“La trilogie du commerce, c’est l’emplacement, l’emplacement et enfin... l’emplacement” martèle Alain Fauconnier, du magasin Intersport, ouvert en mars dernier à Tours-Nord. Dans le commerce, le choix se fait en fonction de l’opportunité. La solution que j’ai retenue était à la portée d’une entreprise indépendante à l’enseigne nationale comme la mienne”. Le bâtiment de l’entreprise représente en effet sa première démarche marketing et commerciale à destination de la clientèle.

Une conjoncture
qui freine
les projets

Des investisseurs privés ou institutionnels ont lancé des promotions industrielles “en blanc” qui trouvent preneurs dans des délais plutôt longs du fait de la conjoncture. “En effet, face aux échéances ad-ministratives, bug de l’an 2000, 35 heures, passage à l’euro, les chefs d’entreprises consacrent moins de temps à leur stratégie de développement et reportent leurs décisions”, précise François Pillot. “D’autre part, les produits neufs offerts dans l’agglomération de Tours, tant en bureaux qu’en locaux d’activités, sont en adéquation avec les besoins exprimés par les entreprises. En revanche, ils se situent souvent dans la fourchette haute des prix du marché. Compte tenu de la conjoncture, il est actuellement plus difficile de les com-mercialiser,” rappelle Jean-Pierre Jacquet.

La stratégie
de l’emplacement

“Depuis plusieurs années, seules les industries s’implantaient sur des zones industrielles, l’offre tertiaire se situant plutôt en centre-ville, dans des immeubles mixtes (habitat et bureaux)” rappelle Jean-Pierre Jacquet. L’explosion en France, dans les années 80, des activités de services a entraîné une augmentation des demandes de bureaux et donc la raréfaction du foncier en ville. “Dans ce contexte, les démarches des sociétés tertiaires correspondent à celles des industriels : en même temps qu’un besoin de synergie, tous recherchent les services offerts au sein des parcs d’activités : stationnement, gardiennage et restauration, notamment”, ajoute Christian Vimon. En revanche, la mixité des activités étant extrêmement difficile (incompatibilité d’image), les aménageurs ont été contraints à la création de parcs tertiaires. Initiés en Touraine dans le courant des années 1980, les parcs Granges-Galand, Giraudeau, Europarc, Maréchal-Juin, Tours-Parçay, etc., ont proposé de nouvelles opportunités d’implantations et ce, à des emplacements stratégiques bénéficiant de voies d’accès privilégiées. “On choisit de s’implanter au coeur d’un parc d’activités afin d’éviter les problèmes de stationnement, d’accès, de gardiennage ou de restauration et pour profiter d’un réseau d’échanges et de compétences”, explique Nico Angenon, de Créa-web, une société récemment installée sur Equatop. Aujourd’hui, face à un nouveau type de recherches, les aménageurs s’orientent vers des sites mixtes en créant un concept de parc d’activités. Actuellement, les industries de production se concentrent sur leur “coeur de métier” et souhaitent s’implanter dans un environnement de services, notamment tertiaires. “Ainsi, comme l’explique François Pillot, les parcs Papillon, Bois-Joly à Tauxigny, Tours-Synergie, Quartier des 2 Lions, Grange-Barbier à Montbazon, Equatop, etc., proposent des surfaces foncières pour que chaque type d’activités - tertiaires, artisanales et industrielles - puissent cohabiter et vivre sur un même espace économique”.

Laurence FREMAUX
FILOC et FIPARC
Contact au 02 47 47 20 54